Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un placement d’épargne sécurisé. Ce sont de grosses sociétés de gestion qui ont à leur charge l’acquisition, la rénovation, l’entretien, la valorisation mais avant tout la location d’un patrimoine immobilier.

Ces grands ensembles sont composés d’immeubles diversifiés au niveau de leur typologie mais aussi au niveau des locataires qui les occupent. En effet, sur le plan sectoriel, on constate que les locataires sont variés : des géants des télécoms, aux leaders de l’agroalimentaire sans oublier les grandes chaînes de la distribution, les hôtels internationaux, les mastodontes de l’énergie, tous peuvent faire partie de la longue liste de locataires qui composent la SCPI.

Les actifs sont aussi très bien répartis au niveau géographique, toutes les villes françaises sont concernées, et certaines SCPI ont même déjà commencé à investir au-delà des frontières de l’Hexagone.

Il existe aujourd’hui près de 163 sociétés civiles de placement immobilier pour moins d’une trentaine de sociétés gestionnaires. En 2014, près de 3 milliards d’euros ont été collectés.

Les 5 idées reçues sur les SCPI de rendement

1 - L'investissement en SCPI est garanti en capital

Faux

Investir dans l'immobilier (en direct ou papier) est très apprécié par les français à tel point que certains ont tendance à penser que le capital investi est garanti.

Cela n'est évidemment pas le cas. Les prix de l'immobilier sont certes en hausse constante depuis plusieurs années mais rien ne laisse présager que cette situation perdure dans les années à venir. Les prix des parts de SCPI étant très corrélés au prix de l'immobilier (bureau, commerce et habitation), ceux-ci peuvent être amenés à baisser et entrainer une perte en capital en cas de revente.

Le prix des parts de SCPI est lié à la valeur de réalisation des SCPI, c'est-à-dire la valeur de marché des actifs de la société (immeubles et actifs financiers). Une baisse des prix de l'immobilier a donc un impact sur la valeur des parts.

Mais il faut également prendre en compte la loi de l'offre et de la demande, notamment pour les SCPI à capital fixe où les cessions et acquisitions se déroulent sur le marché secondaire.

2 - Le rendement est le seul critère d'investissement

Faux

Le rendement est évidemment un critère important pour tout investisseur. Mais il y a d'autres points à prendre en compte lorsque l'on souhaite investir dans des SCPI.

Certains rendements peuvent être attrayants à première vue, mais il faut regarder comment ils sont décomposés et notamment si le revenu versé comprend une partie du report à nouveau de l'exercice précédent. En effet, les associés peuvent voter la distribution d'une partie de ce report à nouveau pour "booster" des rendements locatifs existants. L'utilisation de ce report à nouveau est alors "l'arbre qui cache la forêt" car il n'est pas inépuisable.

Le rendement doit également être éclairé par d'autres valeurs comptables et statistiques. Le faible rendement passé d'une SCPI peut être dû à des raisons ponctuelles. Certaines SCPI ont ainsi recours à l'emprunt pour acheter des biens immobiliers, ce qui a un impact direct sur les revenus servis aux associés, les charges financières de l'emprunt absorbant une partie des revenus locatifs de la SCPI. Une analyse approfondie de la structuration des prêts permet de savoir à quel moment les derniers intérêts seront remboursés et de réaliser une projection du rendement à l'expiration de la charge financière. Il peut en effet se cacher derrière ces emprunts des SCPI aux perspectives de rendement très intéressantes.

Il faut aussi évaluer le rendement d'une SCPI en fonction de son taux d'occupation. Une SCPI avec un taux d'occupation à 100% n'a à priori pas de perspectives d'évolution positive de son rendement sauf si elle achète de nouveaux biens immobiliers à des rendements supérieurs. Une SCPI avec un taux d'occupation de 90% avec des immeubles vacants pour cause de travaux à une marge de progression intéressante. À contrario, la SCPI avec un taux d'occupation physique et financier à 100% peut être gage d'une gestion de meilleure qualité et d'une pérennité du rendement sur les années à venir.

D'autres critères sont également à prendre en compte, voir la page comment choisir une SCPI de rendement.

3 - Il faut privilégier les anciennes SCPI du marché par rapport aux récentes

Faux

Les SCPI "historiques" du marché ont l'avantage de présenter certaines garanties, tant au niveau de la philosophie de gestion que des performances passées. Les gérants en place ont souvent une expérience du marché de l'immobilier très forte et savent investir avec raison. Ces SCPI ont traversé plusieurs décennies, et ont donc su se forger une expérience des différents cycles haussiers et baissiers du marché. L'historique de leur performance et de leur taux d'occupation est un bon indicateur de la qualité de la gestion, même si les performances passées ne présagent pas des performances futures. D'autre part, elles ont souvent une capitalisation importante et présente donc un profil rendement/risque plus intéressant que les SCPI récemment lancées.

Les SCPI "nouvelles" sur le marché ont un court historique de performance à présenter aux investisseurs. Elles possèdent néanmoins des avantages par rapport à leurs ainées. Elles investissent en effet dans des immeubles aux normes environnementales et qui ne devront pas subir d'importants travaux dans les années à venir. Cette donnée est à prendre en considération car la remise aux normes des immeubles a un coût important qui a un impact sur le rendement futur des SCPI.

4 - Les SCPI à capital fixe sont "meilleures" que les SCPI à capital variable

Faux

Les SCPI à capital fixe et à capital variable présentent toutes les deux des avantages et des inconvénients. Les SCPI à capital variable font souvent face à la problématique d'investir vite et bien. Certaines d'entre elles collectent beaucoup de fonds sur une période très courte. Elles se retrouvent donc dans l'obligation d'acheter rapidement sous peine de laisser ces fonds dormir en trésorerie et mécaniquement de faire chuter le rendement.et de diluer l'associé existant. Le danger est alors que le gérant agisse dans la précipitation et achète des biens de moins bonne qualité.

Les SCPI à capital fixe n'ont pas ce problème car elles ne collectent que lorsqu'elles le désirent par l'intermédiaire d'augmentation de capital. Elles anticipent donc leurs investissements et ciblent les biens qui les intéressent. L'enveloppe de l'augmentation de capital est votée par les associés de manière à ce qu'il n'y ait pas de sur-collecte.

À contrario, les SCPI à capital variable sont plus réactives pour saisir les opportunités du marché de l'immobilier. Là où une SCPI à capital fixe à besoin de lancer une procédure d'augmentation de capital pour pouvoir acquérir de nouveaux biens, la SCPI à capital variable collecte toute l'année et peut se positionner très vite sur un immeuble.

L'autre principale différence concerne la liquidité des parts. Les cessions et acquisitions de parts de SCPI à capital fixe se font sur le marché secondaire. En cas de forte demande pour la SCPI, l'associé n'a aucun mal à vendre et peut même dégager d'intéressantes plus-values. Mais en cas de forte offre et de faible demande, l'associé peut avoir des difficultés à revendre ses parts, et devoir baisser fortement son prix de vente. Pour les SCPI à capital variable, le mécanisme est différent puisque la valeur de retrait est fixée par la société qui rachète elle-même les parts. En cas de forte demande de retrait, certaines SCPI à capital variable disposent même d'un fonds de remboursement pour garantir une certaine liquidité.

5 - Il faut concentrer son patrimoine sur Paris Faux

Les immeubles situés dans Paris sont souvent très recherchés par les entreprises et/ou les commerçants. L'attractivité de la capitale réduit le risque de vacances des immeubles et assure un taux d'occupation élevé. Mais il faut toujours veiller à diversifier son allocation d'un point de vue géographique.

Concentrer le risque sur une seule ville n'est pas judicieux lorsqu'il existe un panel large de SCPI. L'un des conseils de base est d'obtenir un portefeuille de SCPI repartit sur toutes les zones géographiques : Paris, région parisienne et province. La province est en effet une zone qui a des caractéristiques différentes de celles de Paris, avec des rendements plus intéressants pour un risque plus élevé. Le tissu économique y est en effet plus fragile et la demande plus volatile.

À qui s'adressent les SCPI ?

Les SCPI s'adressent à un large éventail d'investisseurs, qu'ils soient particuliers ou institutionnels. Elles sont particulièrement adaptées à ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille, à générer des revenus réguliers et à investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Les SCPI conviennent aux investisseurs ayant un horizon de placement à moyen ou long terme, car l'immobilier est généralement considéré comme un investissement moins liquide que les actions ou les obligations.

Comment investir au sein d'une SCPI ?

Pour investir dans une SCPI, plusieurs options s'offrent à vous. Certains produits sont éligibles en assurance-vie ou en direct à crédit. Le plus simple reste de vous diriger vers un conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous orienter vers la solution la plus adaptée à votre profil. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir des conseils personnalisés sur les SCPI qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre profil d'investisseur.

Quels sont les avantages de la SCPI ?

Diversification

Investir dans une SCPI permet de diversifier votre portefeuille en ajoutant une exposition à l'immobilier. Cette diversification peut réduire les risques globaux de votre portefeuille et améliorer les rendements ajustés au risque.

Revenus réguliers

Les SCPI offrent généralement des revenus réguliers sous forme de dividendes, ce qui les rend attrayantes pour les investisseurs à la recherche d'un flux de revenus stable. Ces dividendes proviennent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI.

Gestion professionnelle

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s'occupent de l'acquisition, de la gestion et de la vente des biens immobiliers. En investissant dans une SCPI, vous bénéficiez de l'expertise de ces gestionnaires, qui peuvent maximiser les rendements tout en minimisant les risques associés à l'investissement immobilier.

Quels risques à investir en SCPI ?

Risque de marché

Comme pour tout investissement, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier. Les conditions économiques et les taux d'intérêt peuvent affecter les prix des biens immobiliers et les revenus locatifs.

Risque de liquidité

Les SCPI sont généralement moins liquides que les actions ou les obligations. Vendre des parts de SCPI peut prendre plus de temps, et il peut y avoir des frais associés à la vente. Il est important de considérer l'horizon de placement et la liquidité avant d'investir dans une SCPI.

Risque de gestion

La performance d'une SCPI dépend en grande partie de la compétence de la société de gestion. Une mauvaise gestion des actifs immobiliers, telle qu'une sélection inadéquate des biens ou des locataires, peut entraîner des rendements inférieurs aux attentes.

Pourquoi investir en SCPI avec Le Bon Placement ?

Le Bon Placement vous accompagne dans le choix et l'investissement dans les SCPI qui correspondent le mieux à vos objectifs et à votre profil d'investisseur. En travaillant avec nous, vous bénéficierez de conseils personnalisés et d'un accès à une large gamme de SCPI adaptées à vos besoins.

Découvrez tous nos placements en SCPI :

S.C.P.I IMMORENTE : IMMORENTE est une SCPI principalement investie dans les murs de boutiques et de magasins
S.C.P.I FICOMMERCE : FICOMMERCE est une SCPI principalement investie en commerces visant la recherche de rendement locatif.
S.C.P.I BUROBOUTIC : BUROBOUTIC est une SCPI principalement investie dans des biens immobiliers professionnels tels que des commerces, bureaux, locaux d’activités, et des entrepôts.
SCPI PRIMOPIERRE : La SCPI Primopierre a atteint une taille qui en fait l’une des capitalisations les plus importante du marché.
SCPI PATRIMMO COMMERCE : L’objectif de patrimmo commerce est de constituer un patrimoine immobilier commercial diversifié principalement dans des galeries marchandes et centres commerciaux.
SCPI PRIMOVIE : L’ambition de Primovie est de faire émerger une nouvelle classe d’actif, l’immobilier de santé et d’éducation, dans le monde de l’immobilier collectif.

Contactez un conseiller dès aujourd'hui pour discuter de vos options d'investissement en SCPI.

Quelles sont les meilleures SCPI ?

C'est une question pour laquelle il n'y a pas de réponse unique, car la meilleure SCPI pour un investisseur dépend de ses objectifs, de son profil de risque et de ses besoins en matière de revenus. Cependant, certains critères à prendre en compte lors de la sélection d'une SCPI incluent :

Le rendement historique et la performance globale de la SCPI
La qualité et la diversification du portefeuille immobilier
La réputation et l'expérience de la société de gestion
Les frais de gestion et autres coûts associés à l'investissement

En fin de compte, il est essentiel de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine pour identifier les SCPI qui correspondent le mieux à votre situation et à vos objectifs d'investissement. Contactez Le Bon Placement pour obtenir des conseils personnalisés et explorer les meilleures options de SCPI pour vous.